Ce n'est pas obligatoire en Suisse. C'est pourtant le seul moment où un défaut découvert peut encore peser sur votre décision ou sur le prix : après la signature, vos recours dépendent de l'acte de vente, qui exclut souvent la garantie pour un bien existant.
Un expert indépendant du vendeur et du courtier visite le bien, relève son état et vous remet un rapport écrit avant que vous vous engagiez.
Que contrôle un expert avant l'achat ?
- La structure : fissures, déformations, signes de tassement.
- La toiture et la ferblanterie : couverture, étanchéité, écoulement de l'eau.
- Les façades et les fenêtres : état, étanchéité, ponts thermiques visibles.
- L'humidité : traces au sous-sol, dans les angles, autour des fenêtres, odeur de moisi.
- Le chauffage et l'eau chaude : type, âge apparent, état d'entretien.
- L'installation électrique : état visible et date du dernier rapport de sécurité.
- Les matériaux suspects d'amiante, pour un bâtiment construit avant les années 1990.
- L'état énergétique, et les travaux à prévoir pour l'améliorer.
Qu'est-ce que l'expert ne peut pas voir ?
Une visite avant achat se fait sans démontage. Ce qui est caché derrière les revêtements, dans les murs, sous une chape ou dans des combles inaccessibles ne peut pas être contrôlé directement. L'expert signale les indices qu'il observe et recommande, si besoin, des investigations complémentaires : prélèvements pour l'amiante, mesures d'humidité, inspection des canalisations.
Quels documents demander au vendeur ?
- les plans et les autorisations de construire ;
- les factures et les garanties des travaux récents ;
- le dernier rapport de sécurité de l'installation électrique ;
- le CECB, obligatoire à la vente dans les cantons de Vaud et de Fribourg (les règles par canton) ;
- un éventuel diagnostic amiante ;
- les contrats d'entretien du chauffage.
Le rapport de l'expert et ces documents se lisent ensemble : une facture de réfection de toiture récente, par exemple, change l'appréciation de son état.
Et pour un appartement en PPE ?
La toiture, les façades et souvent le chauffage sont des parties communes : leur entretien est décidé et payé par l'ensemble des copropriétaires. Demandez le règlement de la PPE, les procès-verbaux des dernières assemblées, l'état du fonds de rénovation et la liste des travaux votés ou envisagés. L'expert contrôle l'appartement et l'état visible des parties communes.
Quand faire intervenir l'expert ?
Avant de signer l'acte de vente, et si possible avant toute promesse de vente. Prévoyez la visite assez tôt pour pouvoir, selon le rapport, renégocier, demander des documents complémentaires ou renoncer.
Après l'achat, un changement de propriétaire peut aussi entraîner un contrôle de l'installation électrique : le contrôle OIBT après un achat. Et si un défaut apparaît malgré tout : vos droits en cas de vice caché.
Pour faire contrôler un bien : expertise pour propriétaires et acheteurs.