Si vous découvrez un défaut caché après l'achat d'une maison ou d'un appartement, signalez-le par écrit au vendeur dans les 60 jours suivant sa découverte : c'est la règle du Code des obligations depuis le 1er janvier 2026 (art. 219a CO). Vérifiez ensuite l'acte de vente : il contient souvent une clause qui exclut la garantie, mais cette clause ne protège pas un vendeur qui a caché le défaut frauduleusement.
Qu'est-ce qu'un vice caché ?
C'est un défaut que vous ne pouviez pas découvrir lors des vérifications usuelles, par exemple pendant les visites : une infiltration masquée par une peinture récente, une charpente attaquée, une installation qui ne fonctionne qu'en apparence.
Le vendeur ne répond pas des défauts que vous connaissiez au moment de la vente (art. 200 CO). Pour ceux que vous auriez dû remarquer en prêtant une attention suffisante, il ne répond que s'il vous a affirmé qu'ils n'existaient pas.
Combien de temps pour signaler un vice caché ?
- 60 jours à compter de sa découverte (art. 219a al. 1 CO). Une clause qui impose un délai plus court est nulle.
- Cinq ans à compter du transfert de propriété pour agir en garantie (art. 219a al. 3 CO). Ce délai ne peut pas être modifié au détriment de l'acheteur.
Pour une vente conclue avant le 1er janvier 2026, l'ancien droit peut encore s'appliquer, avec un avis immédiat : faites-le vérifier, et dans le doute, signalez le défaut sans attendre. Votre avis écrit décrit précisément chaque défaut et indique que vous en tenez le vendeur pour responsable. Joignez des photos datées et gardez la preuve d'envoi.
La clause « sans garantie » de l'acte de vente est-elle valable ?
En principe oui. Pour un bien existant, l'acte de vente prévoit souvent que l'immeuble est vendu dans l'état où il se trouve, sans garantie pour les défauts. Cette clause a deux limites :
- elle est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé le défaut (art. 199 CO) ;
- pour un logement neuf, le droit d'exiger la réparation ne peut pas être exclu à l'avance (voir plus bas).
Si le vendeur vous a trompé, vous pouvez aussi invalider le contrat pour dol (art. 28 CO), en le déclarant dans l'année qui suit la découverte de la tromperie (art. 31 CO).
Vous avez acheté un logement neuf ?
Si la construction était encore à ériger au moment de la vente, ou a été érigée moins de deux ans avant, vous pouvez exiger que le vendeur répare les défauts à ses frais (art. 219a al. 2 CO). Ce droit suit les règles du contrat d'entreprise : une clause convenue à l'avance qui l'exclut ou le restreint est nulle lorsque le défaut concerne une construction.
Que pouvez-vous obtenir du vendeur ?
- Une réduction du prix, en proportion de la moins-value (art. 205 CO).
- La résiliation de la vente, lorsque le défaut est grave ; le juge peut se limiter à une réduction du prix si les circonstances ne justifient pas la résiliation.
- Des dommages-intérêts pour le dommage causé.
- La réparation aux frais du vendeur, pour un logement neuf.
Comment prouver le vice caché ?
Trois questions reviennent dans presque tous les litiges : le défaut existe-t-il, existait-il déjà au moment de la vente, et pouviez-vous le voir lors d'une visite normale ? Un expert indépendant y répond en constatant le défaut, en recherchant sa cause et son ancienneté, et en décrivant les travaux nécessaires. Faites-le intervenir avant toute réparation, pour que l'état d'origine reste constatable.
Voir aussi : faire contrôler un bien avant l'achat et malfaçon après des travaux.
Ce guide présente les règles générales du Code des obligations. Il ne remplace pas un conseil juridique pour votre situation. Source officielle : modification du Code des obligations du 20 décembre 2024, FF 2025 18 ; Code des obligations, RS 220.