En Suisse, un défaut de construction se signale par écrit à l'entreprise dans les 60 jours : dès la livraison de l'ouvrage pour un défaut visible, dès sa découverte pour un défaut caché. C'est la règle du Code des obligations depuis le 1er janvier 2026. Vous pouvez ensuite exiger la réparation, et un rapport d'expert indépendant établit les faits si l'entreprise conteste.
Ce guide suit le droit suisse. Beaucoup de pages en ligne parlent de garantie décennale ou de garantie de parfait achèvement : ce sont des notions du droit français, qui ne s'appliquent pas à un chantier en Suisse.
Qu'est-ce qu'une malfaçon en droit suisse ?
Le Code des obligations parle de défaut de l'ouvrage. Un ouvrage est défectueux lorsqu'il ne présente pas une qualité promise par le contrat, ou une qualité que vous pouviez attendre de bonne foi, comme le respect des règles de l'art. Une fissure qui s'ouvre, une infiltration, une isolation manquante ou une installation non conforme peuvent être des défauts.
Ces règles valent pour les travaux confiés à une entreprise ou à une entreprise générale (contrat d'entreprise, art. 363 et suivants CO). Pour l'achat d'un logement neuf, des règles proches s'appliquent au vendeur : elles sont décrites plus bas.
Combien de temps pour signaler un défaut de construction en Suisse ?
60 jours. Pour un ouvrage immobilier, le maître d'ouvrage dispose de 60 jours pour signaler les défauts à l'entrepreneur (art. 367 al. 1bis CO). Pour un défaut qui ne pouvait pas être constaté lors de la vérification et de la réception, les 60 jours courent depuis sa découverte (art. 370 al. 4 CO).
- Toute clause du contrat qui impose un délai plus court est nulle.
- La même règle vaut lorsque le défaut du bâtiment vient d'un élément intégré à l'ouvrage, par exemple une installation technique, ou des plans d'un architecte ou d'un ingénieur.
- Avant 2026, la loi exigeait un avis immédiat. Pour un contrat signé avant le 1er janvier 2026, l'ancien droit peut encore s'appliquer : faites-le vérifier, et dans le doute, signalez le défaut sans attendre.
Si votre contrat intègre la norme SIA 118, elle prévoit en principe un délai de deux ans après la réception, pendant lequel les défauts peuvent être signalés à tout moment. Lisez votre contrat : c'est lui qui dit quelles règles s'appliquent.
Comment signaler le défaut ?
Par écrit, de préférence par lettre recommandée, et sans attendre le rapport d'un expert : l'avis doit partir dans le délai, l'expertise peut suivre. Votre courrier :
- décrit chaque défaut précisément : où, depuis quand, ce que vous constatez ;
- indique clairement que vous n'acceptez pas l'ouvrage dans cet état et que vous tenez l'entreprise pour responsable ;
- demande la réparation dans un délai raisonnable ;
- joint des photos datées.
Gardez une copie du courrier et la preuve d'envoi. Un avis trop vague, du type « il y a des problèmes », risque de ne pas suffire.
Faut-il faire constater le défaut par un expert ?
Ce n'est pas obligatoire pour signaler le défaut, mais c'est la meilleure preuve si l'entreprise conteste. Le Code des obligations permet à chaque partie d'exiger que l'ouvrage soit vérifié par des experts (art. 367 al. 2 CO).
Un expert indépendant de l'entreprise mesure, photographie et date le défaut, en recherche la cause, en évalue la gravité et décrit les travaux nécessaires pour y remédier. En procédure civile, une expertise privée est un moyen de preuve que le juge apprécie librement (art. 177 CPC). Si la preuve risque de disparaître, par exemple parce que des travaux doivent reprendre, une preuve à futur peut être demandée au tribunal (art. 158 CPC).
Voir aussi : faire constater un défaut ou une malfaçon et constituer un dossier solide.
Que pouvez-vous exiger de l'entreprise ?
Cela dépend de la gravité du défaut (art. 368 CO) :
- La réparation à ses frais, si elle est possible sans dépenses excessives.
- Une réduction du prix, en proportion de la moins-value.
- Le refus de l'ouvrage, si le défaut est si grave que vous ne pouvez pas en faire usage ni être équitablement contraint de l'accepter. Pour un ouvrage construit sur votre terrain et difficile à enlever, ce refus n'est en principe pas possible : restent la réparation et la réduction du prix.
- Des dommages-intérêts pour le dommage causé, si l'entreprise est en faute.
Depuis le 1er janvier 2026, une clause convenue à l'avance qui restreint ou exclut le droit à la réparation est nulle lorsque le défaut concerne une construction (art. 368 al. 2bis CO).
Vous avez acheté un logement neuf ?
Les mêmes protections s'appliquent à l'achat d'un immeuble (art. 219a CO) :
- vous avez 60 jours pour signaler les défauts au vendeur, et 60 jours dès leur découverte pour les défauts cachés ;
- si la construction est encore à ériger, ou a été érigée moins de deux ans avant la vente, vous pouvez exiger que le vendeur répare les défauts à ses frais ;
- l'action en garantie se prescrit par cinq ans à compter du transfert de propriété, et ce délai ne peut pas être modifié à votre détriment.
Combien de temps dure la garantie pour les défauts ?
Pour un ouvrage immobilier, vos droits se prescrivent par cinq ans à compter de la réception de l'ouvrage (art. 371 CO). Depuis 2026, ce délai ne peut plus être modifié à votre détriment (art. 371 al. 3 CO). Ne confondez pas ce délai de cinq ans avec le délai de 60 jours : le premier limite la durée de vos droits, le second fixe le temps dont vous disposez pour signaler chaque défaut.
Et si l'entreprise refuse ou fait faillite ?
Si l'entreprise conteste ou ne répond pas, le rapport d'expert sert de base à la discussion, à une médiation ou à une procédure. En principe, une procédure civile commence par une tentative de conciliation devant l'autorité de conciliation du canton. Si vous avez une assurance protection juridique, contactez-la tôt : certaines polices couvrent les litiges de construction, d'autres non.
Si l'entreprise abandonne le chantier ou fait faillite, faites constater l'état des travaux avant qu'une autre entreprise ne reprenne. Attention aussi à l'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs : un sous-traitant qui n'a pas été payé peut demander son inscription sur votre immeuble, au plus tard quatre mois après l'achèvement de ses travaux (art. 839 CC). Depuis 2026, l'inscription ne peut pas être requise si vous fournissez des sûretés suffisantes, intérêts moratoires pour dix ans compris (art. 839 al. 3 CC). Voir : chantier abandonné ou entreprise en faillite.
L'essentiel
Signalez chaque défaut par écrit dans les 60 jours, en le décrivant précisément. Faites-le constater par un expert indépendant si l'entreprise conteste. La réparation ne peut plus être exclue par le contrat pour une construction, et vos droits durent cinq ans à compter de la réception.
Ce guide présente les règles générales du Code des obligations. Il ne remplace pas un conseil juridique pour votre situation, en particulier si votre contrat a été signé avant 2026 ou s'il intègre la norme SIA 118.
Sources officielles : modification du Code des obligations du 20 décembre 2024 (défauts de construction), FF 2025 18 ; Code des obligations, RS 220 ; Code civil, RS 210.